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专家观点

产业园区不同发展阶段的模式分析
??? 所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。产业园区的发展将更多的符合经济活动的核心规律,也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争,将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。
第一个阶段,生产要素聚集阶段。

第二个阶段,产业主导特征阶段。

第三个阶段,创新突破阶段。

第四个阶段,现代科技都市。
产业园区发展(尤其是高新园区发展)的几个趋势
??? 随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区皇冠官网8和发展中需要注意的内容。
??? 趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变:从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。
??? 趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型:由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
??? 趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变:随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。
??? 趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变:产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来;同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
??? 趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型:现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
产业园区的皇冠官网8方法和新的皇冠官网8理念
??? 过去的15年我们看到的和正在进行的,都是因为产业活动的总量增加促进的城市扩张,推动了城市化和全球化的过程,也推动了城市功能的提升;我们将要进行的是以空间皇冠官网8手段、构建功能性城市区域,引导和推动城市的产业经济活动能力。
??? 新的产业园区皇冠官网8,首先要倡导以核心资源聚集为主要目标,空间皇冠官网8是围绕核心资源的服务需求而进行的。例如:一个高新园区的成长,更多的会依赖人力资源、技术转移能力、信息及咨询服务能力以及展示交易服务能力,在这个核心要素的驱动下,使一个产业的研发、设计、中试、制造得到一定的核心优势基础,通过这个平台功能对外部资源、包括科研机构、产业资本、院校及制造运营企业的吸引,以达到一个循环成长的有机过程。(参见下图所示)

??? 基于未来园区的发展或现有园区升级的需要,我们在园区皇冠官网8中,除了关注产业集聚的途径特征外,还在以下几个方面做了更多的探讨和深入分析:
??? 第一,园区的皇冠官网8首先是以产业平台构建为核心导向,而不是以用地性质和规模设定为主要目标。园区皇冠官网8的宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台为核心的,这就要求在皇冠官网8的初始,就着重分析和判定,这些平台构建的实际需求和发展途径,例如:围绕一个产业技术构建的平台,核心能力是研发或技术交易能力,就需要围绕这个能力去建立一个创新科技服务平台。

??? 第二,要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标,包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造。当前一轮的全球产业分工,实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程,以成本和规模取胜的时代即将结束,通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭,开始新的重构过程。我们需要在新的一轮产业板块及分工中,尽量取得高端战略的实现,也需要在园区的皇冠官网8与发展中做到空间和服务平台的适应性。

打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是产业园区发展的重要基础。

??? 第三,不仅仅需要考虑园区自身的利益,也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育。园区的服务是园区发展的核心关键,但是,大部分园区仍然更加重视仅仅是“招商引资”的初始过程,在园区内部企业的发展服务方面做的很不到位,也是园区发展、甚至在皇冠官网8过程中也需要更多关注的问题。我们根据企业的成长需要,提供这样一个服务平台和功能是必要的,按照不同发展阶段的企业提供不同的关键服务。
国内产业园区开发模式
???通过借鉴欧美、日本、韩国、台湾地区等园区建设的经验,我国各地区在进行产业园区开发时结合本地区的社会制度、文化制度、经济实力等现实条件,形成了多种符合我国国情、促进本地区发展的产业园区开发模式,这些开发模式总体可以归纳为三类:
  一是企业主导模式:不改变原行政管理体制,委托企业进行园区开发管理,如上海漕河泾、闵行和虹桥开发区。这一开发模式适用于功能定位比较单一的小规模开发,但难于适应跨行政区划的综合开发要求。
  二是政府主导模式:管委会兼具管理者与开发商的双重功能,两块牌子一套班子,如上海青浦工业园区、上海宝山工业园区。这一开发模式具备集中统一、权威性高、皇冠官网8性强、办事效率高的特点,在开发初期管理者的能动作用较大。但也有缺乏灵活性和创造性、活力不够的缺点,容易导致机构膨胀,政企不分。
  三是政企混合模式:管委会只负责行政管理事务,园区开发由独立的开发公司承担,如苏州工业园区,管委会负责制定皇冠官网8和政策、提供公共服务,开发由中新合资开发公司承担。这一开发模式既发挥了政府的作用,同时也发挥了市场的作用,权责明确,有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发,总体效果好。但在政企关系协调上要求较高。
招商策划的策略
??? 经过多年的招商策划经验,中国产业皇冠官网8网总结了在招商策划上如何更快、更准地达到招商引资效果。
首先要初步确定各产业招商目标。信息来源主要是各种媒体形式的宣传广告园区手册、园区网址、招商会、研讨会。决策者往往是:咨询公司,各国领事馆商社、商会等贸促机构已落户企业外经委、招商局等政府机构。关键影响因素主要是园区知名度、地理位置等基本信息、市场推广专业程度。
??? 其次进行园区考察信息来源有园区招商部的介绍、已落户企业的介绍、中介机构调研、政府机构的介绍。决策者有投资项目小组、投资方各部门代表、投资咨询机构、政府机构。关键影响因素则是园区整体环境、基础设施建设及配套设施建设、园区优惠政策及服务、招商人员的专业能力、成功的区内企业。
第三步是论证阶段。信息来源为中介机构的分析。决策者主要包括投资项目小组、投资方各部门代表、中介机构。关键影响因素包括园区能为企业提供的综合成本优势、注重园区内已有上下游企业、注重各项综合成本,选择最优方案。
投资决策工作的重点
??? 一是加强知名度和形象宣传。客户在了解园区的基本信息时,一般较看重其知名度和形象塑造。园区在宣传时应当从客户的切身利益出发,抓住客户投资活动可能遇到的主要投资风险,针对主要风险提出园区能为其创造的价值内容,塑造园区形象。
  二是加强宣传渠道的有效性。针对目标行业和客户高级管理人士,评估他们接受信息的各种渠道及其有效性。例如选择最有效的 载体取得最佳广告效果,包括路牌、电视广告、酒店商务中心、商务旅行的站点等。
  三是加强与政府机构和中介机构的联系。客户投资选址时,会对园区的情况进行具体了解,各类中介机构如咨询公司、商会、领馆等在其中起了相当大的作用,对于园区而言,应该加强与此类中介之间的联系。
  四是加强客户关系管理工作。园区应广泛收集客户的信息,以各种形式加强与潜在客户的沟通,给客户留下诚意招商的良好印象,争取未来的招商机会。对于重点客户应该进行实时跟踪,做好大客户关系管理。
  五是提高招商人员专业素质。从客户到园区参观到最终落户,园区主要通过招商人员提供有关信息,协调相关的服务并进行谈判,招商人员的专业素质和招商技巧是招商成功与否的关键因素。
  六是提升园区招商专业水准。了解重点目标行业的国内外形势、发展状况、行业技术、一般术语、主要分布和代表企业等情况有针对性的向客户进行园区介绍及宣传,能够从企业营运的角度有针对性的设计包括财税优惠政策、土地价格、投资流程等投资指南等。

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